[...] «В предыдущие два года практика и доктрина заново решили многие проблемы, касающиеся аренды в кризисное время. Однако каждый новый кризис «метет по-новому» и ставит свои неудобные вопросы. Видимо, не забыв, сколь неповоротливыми оказались высокие материи вроде «форс-мажора», «существенного изменения обстоятельств», законодатель сам пришел им на помощь. Принятый в конце июня закон с неброским названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определяет последствия прекращения или сокращения деятельности по договорам аренды, в которых арендная плата полностью или в части определяется как доля от полученных доходов («плата с оборота»).
Закон позволяет как взыскать арендную плату за период приостановления деятельности исходя из средней доходности за прошлые периоды, так и расторгнуть договор в случае ее не возобновления арендаторами, связанными с недружественными государствами. Он защищает не только арендодателей, но и потенциальных новых собственников прекратившего деятельность арендатора.
Так, в случае передачи контроля над арендатором российскому лицу договор аренды не может быть расторгнут по ряду «стандартных» для таких договоров оснований. Во-первых, нельзя расторгнуть договор в связи с собственно сменой контроля над арендатором. Во-вторых, запрещено расторгать договор в связи со сменой фирменного наименования, коммерческого обозначения и т. п. Примечательно, что в законе ничего не сказано про требования к ассортименту, нарушение которых в ритейле, как правило, также влечет санкции и/или расторжение договора.
И хотя в целом уже понятно, как после подписания закона Президентом будут жить дальше приостановившие деятельность компании, остается много вопросов. Например, закон предусматривает возможность взыскания средневзвешенной платы за период со дня вступления его в силу. Как это правило повлияет на возможность требовать оплату за время приостановления, предшествующее этой дате? Можно предположить, что с учетом, разумеется, положений договора и конкретных обстоятельств никто не лишал у арендодателя такого права. Однако при взыскании он может столкнуться с использованием арендатором тех самых «высоких материй» (например, форс-мажора), которые позволят обосновать меньший ее размер.
Далее – может ли арендодатель не использовать предоставленное ему новое право отказаться от договора аренды, а продолжать взыскивать среднемесячную аренду? Положения закона в этом отношении сформулированы довольно неудачно и связывают право на отказ от договора с неисполнением арендатором требования арендодателя о возобновлении деятельности (которое ведь можно и не направлять). При этом у другой стороны, как правило, весьма ограниченные возможности для расторжения договора, и само по себе приостановление деятельности не прекращает договор.
Наконец, остается открытым вопрос об убытках арендодателя в связи с таким прекращением договора: может ли он в той или иной мере требовать взыскания арендной платы за период после прекращения договора аренды? Пока практика шла по пути возложения на арендатора, например, разницы в ставках аренды по расторгнутому и заключенному взамен него новому договору, в связи с чем есть высокий риск, что выход из договора обойдется арендатору необходимостью оплаты не только за уже истекший срок аренды. В недавнем споре ООО «Парк Развлечений» с H&M первоначальное требование о признании недействительным решения о приостановлении работы вдруг обернулось взысканием более чем полумиллиарда рублей неосновательного обогащения с арендатора. В свете этого можно предвидеть сильное желание остановивших свою деятельность компаний договориться на досудебной стадии. Насколько к этому будут готовы арендодатели, будет зависеть от перспектив не просто добиться судебного решения в свою пользу, но обратить его к реальному взысканию», - считает Антон Алексеев, советник АБ ЕПАМ. [...]
