22 мая Государственная Дума приняла закон по проекту № 953580-7 («Закон»), предусматривающий внесение антикризисных поправок в большое количество нормативных актов. В частности, Закон закрепляет меры по поддержке отдельных категорий арендаторов и покупателей недвижимого имущества, заключивших договоры до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Право одностороннего отказа от договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей

Такая возможность предоставляется арендаторам - субъектам малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях российской экономики (перечень отраслей утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434).

Отказаться от договора аренды можно до 1 октября 2020 года и только в случае, если арендатору не удалось договориться с арендодателем о временном снижении арендной платы.

При этом с арендатора не взыскиваются какие-либо денежные суммы, связанные с расторжением договора (в том числе упущенная выгода, плата за отказ от договора), но уплаченный обеспечительный платеж не возвращается.

Изначально право на отказ планировалось предоставить всем арендаторам, чьи доходы уменьшились более чем на 50 %, однако ко второму чтению в Государственной Думе от этой идеи отказались.

Возможность продления срока аренды государственной (муниципальной) недвижимости

Закон устанавливает разные правила пролонгации аренды для объектов капитального строительства и для земельных участков.

Так, срок аренды земельных участков публичной формы собственности может быть продлен независимо от оснований предоставления земельного участка и наличия задолженности по арендной плате. Обратиться за подписанием соглашения можно до 1 марта 2021 при условии, что на дату обращения арендатора:

• срок действия договора аренды не истек; в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;
• отсутствует информация о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Арендатор вправе самостоятельно определить срок продления аренды в следующих границах: не более изначального срока договора и в любом случае не более трех лет.

Что касается остальных объектов государственной и муниципальной недвижимости, то арендатор вправе независимо от срока истечения договора аренды, заключенного на торгах, продлить его в 2020 году на срок до одного года на тех же или иных не ухудшающих положение арендатора условиях. Договоры продлеваются только с арендаторами, надлежащим образом исполнявшими свои обязательства до введения режима повышенной готовности.

Право на получение отсрочки при выкупе государственного (муниципального) имущества

Субъект малого или среднего предпринимательства при приобретении в рассрочку арендуемой им недвижимости из публичной собственности вправе потребовать отсрочки уплаты платежей в 2020 году на срок от 6 до 12 месяцев.

При этом любые дополнительные платежи и меры ответственности в связи с такой отсрочкой запрещены.

По состоянию на 02.06.2020 закон одобрен Советом Федерации.

Авторы: партнер Елена Гаврилина, советник Антон Алексеев, юрист Владислав Мальцев.