В апреле 2022 года Правительство России активно воспользовалось предоставленными ему антикризисными полномочиями и приняло ряд нормативных актов в сфере земельных отношений, недвижимости и строительства.

1.       Продление сроков действия документации и упрощение административных процедур

Постановлением от 02.04.2022 № 575 Правительство предусмотрело ряд мер по устранению административных барьеров.

1.1.     Продлены на один год следующие сроки:

• срок действия разрешения на строительство, истекающий в период с 13.04.2022 по 01.08.2022.
• срок использования информации градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ) для подготовки проектной документации (далее – ПД), а также выдачи разрешения на строительство или внесения в него изменений, истекающий в период с 13.04.2022 по 01.01.2023.

1.2.     Также фактически продлен срок оценки ПД на соответствие требованиям, действовавшим на момент её подготовки.

Напоминаем, что если с момента выдачи ГПЗУ или утверждения проекта планировки территории, на основании которых подготовлена ПД, прошло более 1,5 лет, то в ходе экспертизы ПД проводится её оценка на соответствие требованиям, действовавшим на дату предоставления ПД на экспертизу.

Теперь если указанный срок истечет в период с 13.04.2022 по 01.01.2023, то оценка ПД будет проводиться на соответствие требованиям, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ или утверждения проекта планировки территории.

1.3.     Временно сокращены сроки согласования документации по планировке территории и изменений в такую документацию, её проверки на соответствие предъявляемым требованиям, а также утверждения или отклонения.

Также для подготовки документации по планировке территории или внесения в неё изменений до 01.01.2023 по общему правилу не потребуется принятие соответствующего решения уполномоченным органом власти.

1.4.     На период до 01.01.2023 упрощена процедура получения строительных разрешений.

Так, для получения разрешения на строительство не требуется предоставлять в том числе положительное заключение экспертизы ПД (если сведения об объекте есть в ЕГРЗ).

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию уполномоченному органу не потребуется:

•  ГПЗУ (для нелинейных объектов) / документация по планировке территории (для линейных объектов);
•  акт приемки объекта (по договору строительного подряда);
• акт о соответствии построенного объекта ПД, подписанный лицом, осуществляющим строительство;
• документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта.

2.       Особенности государственной экспертизы изменений в ПД

Постановлением Правительства от 04.04.2022 № 579 упрощена процедура экспертизы изменений, которые внесены в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение государственной экспертизы.

Так, до 31.12.2022 застройщик вправе не проводить государственную экспертизу изменений, связанных с заменой строительных материалов на аналоги, если такие изменения:

(1)     не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначальных показателей линейных объектов;

(2)     не приводят к нарушениям требований нормативно-технических документов;

(3)     соответствуют заданию на проектирование и результатам инженерных изысканий; 

(4)     не влекут увеличения сметной стоимости более чем на 30% и свыше 100 миллионов рублей.

Если есть превышение по сметной стоимости, а все остальные условия соблюдаются, то проводится повторная экспертиза, но только в части достоверности определения сметной стоимости.

Также при проведении экспертизы ПД не проводятся:

(1)     экологическая экспертиза, в том числе в отношении:

•  объектов военной инфраструктуры Вооруженных сил России;
• объектов, строящихся в рамках нацпроектов и госпрограмм с привлечением бюджетных средств (за исключением объектов в сфере экологии, объектов обращения с отходами и ряда иных объектов);
• объектов модернизации магистральной инфраструктуры;
•  объекты хранения, ремонта, обслуживания автотранспортных средств.

(2)     повторная экологическая экспертиза федерального уровня, если ранее получено положительное заключение государственной экологической экспертизы, а изменения в ПД:

• не затрагивают мероприятий по охране окружающей среды;
• не меняют границ застройки и местоположений объекта;
• не меняют конструктивных, технологических и планировочных решений объекта;

(3)     государственная историко-культурная экспертиза, если ПД разработана для сохранения объекта культурного наследия.

3.       Случаи выдачи разрешения на строительство объектов, размещенных на двух и более участках

Постановлением Правительства от 06.04.2022 № 603 предусмотрены условия, при соблюдении которых можно выдавать разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию нелинейных объектов, расположенных на нескольких участках. Это допустимо, если такие участки:

(1)     являются смежными;

(2)     принадлежат одному лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и (или) безвозмездного пользования.

Обращаем особое внимание, что права аренды в списке нет;

(3)     имеют одинаковый вид разрешенного использования, допускающий размещение объекта.

В целях строительства выдается один ГПЗУ на все участки. При этом минимальными отступами от смежных границ можно пренебречь, а максимальный процент застройки определяется исходя из суммы площадей всех участков.

4.       Особенности земельных отношений в 2022 году

Постановлением от 09.04.2022 № 629 Правительство установило, в частности, следующие особенности:

4.1.     появилось дополнительное основание мены участка из публичной собственности на частный участок: бартер возможен, если на частном земельном участке нужно разместить объекты социально-культурного или коммунально-бытового назначения либо такой участок необходим для реализации масштабного инвестиционного проекта.

Данное нововведение позволяет избежать длительной процедуры изъятия земельных участков;

4.2.     в 2022 году могут быть предоставлены без торгов в аренду земельные участки для производства продукции, необходимой для импортозамещения.

Для таких участков Правительство предусмотрело специальные ограничения: нельзя изменять разрешенное использование земельного участка после предоставления, а если не будет осуществляться производство импортозамещающей продукции, то арендодатель обязан отказаться от договора в одностороннем порядке.

Если правовым режимом земельного участка / зоны / территории не запрещено осуществление соответствующей деятельности, то остальные ограничения из градостроительной документации (за исключением федеральной) не являются препятствием для предоставления такого участка в аренду.

Авторы: партнер Михаил Казанцев, советник Антон Алексеев,старший юрист Юрий Надежин, младший юрист Владислав Мальцев

Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. ЕПАМ, его руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.