Если с землей под жилой недвижимостью в законе все понятно, то под нежилой есть нюансы. Каковы они и на что обратить внимание в договоре купли-продажи помещения, чтобы не было сюрпризов, разъясняют Екатерина Верле и Виктория Малашенкова (АБ ЕПАМ).

Предполагается, что собственнику помещения в здании принадлежит не только оно само, но и доля в праве на общее имущество объекта. Общее имущество — это некие элементы здания, необходимые для обслуживания помещений в нем.

В случае с жилыми зданиями состав такого имущества более-менее определен; кроме того, прямо установлено, что участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу собственников помещений такого дома в силу закона.

С нежилыми зданиями другая ситуация. Законодательство, детально определяющее состав имущества в нежилом здании, не разработано, правовой режим земельного участка под зданием однозначно не определен. Несмотря на то что с 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, касающиеся режима собственности на общее имущество в здании и состава такого имущества, подходы к использованию участка под зданием остались недетализированными.

Попробуем разобраться, какие права на землю могу иметь собственники помещений в нежилом здании.

Можно смоделировать три ключевые ситуации, зависящие от наличия оформленного права на участок под нежилым зданием перед совершением сделки с помещением.

Ситуация № 1. Участок находится в собственности у владельцев помещений

Ситуация предполагает, что участок под зданием находится в общей долевой собственности владельцев помещений в нем. В этом случае с приобретением помещения покупатель должен приобрести также долю в праве собственности на участок. Это правило связано с тем, что закон запрещает разрывать титул на здание (или его часть) и участок, если они принадлежат одному лицу (так называемый принцип единства судьбы участка и здания). То же самое касается и помещений в здании.

Однако такой переход права на участок не происходит автоматически (в отличие от многоквартирных домов). Важно указывать в договоре купли-продажи помещения, что одновременно с последним продавец передает покупателю долю в праве собственности на участок. В противном случае договор купли-продажи рискует оказаться ничтожным, а регистратор откажется регистрировать переход права на помещение к покупателю.

Ситуация № 2. Участок находится в аренде у собственников помещений

Во втором случае до сделки с помещением участок под зданием находится в аренде у собственников помещений в нем. Договор аренды в таком случае заключен с разными лицами на стороне арендатора, арендаторы вносят арендную плату пропорционально их доли собственности на общее имущество здания.

В этой ситуации покупатель помещения должен заключить договор аренды с собственником участка и стать одним из арендаторов (путем вступления в существующий договор аренды в качестве соарендатора).

При этом суды подчеркивают, что вступление в арендные отношения — это не право, а обязанность собственника.

Отметим, что такой собственник помещения не может единолично отказаться от арендных отношений и приобрести долю в праве собственности на участок. Для подобных действий необходимо волеизъявление всех собственников помещений, с тем чтобы участок перешел в общую долевую собственность в стопроцентном соотношении.

Ситуация № 3. Участок не находится в аренде или в собственности у собственников помещений

В случае если собственники помещений в здании не имеют оформленных прав в отношении участка под зданием (долевой собственности и аренды), существует риск предъявления собственником участка (или органами власти, которые распоряжаются публичным участком) требований к собственникам помещений, в том числе к покупателю такого помещения, о взыскании платы за пользование участком.

Это происходит потому, что пользование землей является платным. Данная плата представляет собой или налог, который уплачивает собственник участка, или арендную плату.

Собственник здания, равно как и собственник помещения в нем, имеет право на использование участка под зданием. В отсутствие оформленных отношений по использованию земельного участка под нежилым зданием такой собственник помещения не вносит плату за использование участка, хотя фактически пользуется им.

В терминах закона считается, что такой собственник сберегает свои денежные средства за пользование, что влечет за собой риск взыскания с него платы за использование участка в качестве так называемого неосновательного обогащения. Подобные требования могут заявить органы власти / местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, или лица, в чьей собственности такие участки находятся.

В последние годы судебная практика идет по принципу удовлетворения требований о взыскании платы за использование участка. С собственников помещений плата взыскивается в размере, пропорциональном их доле собственности на общее имущество здания.

В такой ситуации собственникам помещений разумнее либо выкупить участок (если тому нет препятствий), либо оформить договор его аренды.

Для оформления права аренды на участок достаточно заявления одного из собственников помещений в расположенном на нем здании. Договор аренды при удовлетворении подобного заявления с остальными собственниками заключается в принудительном порядке, зачастую через суд. То есть в случае если кто-то из собственников помещений в здании подал заявление о заключении с ним договора аренды участка под зданием, остальные собственники, хотят этого или нет, также вступают в арендные отношения. Договор аренды в данном случае предполагает множественность лиц на стороне арендатора и содержит условие о согласии сторон на вступление в договор аренды иных правообладателей здания или помещений в нем. Размер обязательства по такому договору аренды должен быть соразмерен долям в праве на здание.

Резюмируя, при приобретении помещения в нежилом здании помимо проверки права на помещение рекомендуется:

• учесть, оформлены ли у собственников помещений права на земельный участок под зданием, и если да, изучить, какие это права;
• оформить свое право на использование участка или оценить риски отсутствия такого оформленного права.

Авторы: Екатерина Верле, соруководитель практики недвижимости и строительства, Виктория Малашенкова, старший юрист (АБ ЕПАМ).

https://pro.rbc.ru/demo/6333f17e9a794780957d85eb?from=newsfeed