31 марта 2020 года на фоне пандемии COVID-19 Государственной думой и Советом Федерации принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» («Закон»). В ближайшее время ожидается его подписание Президентом РФ.
Закон распространяет свое действие на любые договоры аренды недвижимого имущества, в период действия которых органом государственной власти субъекта РФ принято решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона № 68-ФЗ (в редакции принятого Закона).
Ключевые моменты
Законом предусматривается два механизма корректировки порядка уплаты арендной платы (в дополнение к положениям о форс-мажоре и механизму ст. 451 ГК РФ):
1. Отсрочка уплаты арендной платы. Закон предоставляет арендатору возможность получить отсрочку уплаты арендной платы в случае принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В этом случае:
- арендатор имеет право обратиться к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году;
- в свою очередь, арендодатель будет обязан в течение 30 дней со дня обращения заключить указанное дополнительное соглашение.
Требования к условиям и срокам предоставления отсрочки будут дополнительно установлены Правительством Российской Федерации.
2. Снижение размера арендной платы. Закон также предоставляет арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Обращаем внимание
- Формально данное регулирование распространяется на договоры аренды любого недвижимого имущества на территории соответствующего субъекта РФ и не ограничивается применением только отраслями экономики, пострадавшими от пандемии COVID-19.
- Закон также не предусматривает различий в регулировании в зависимости от частной или публичной формы собственности.
- Между тем необходимо учитывать, что Правительством РФ могут быть введены дополнительные ограничения в отношении предоставления отсрочки, а также корректировки в отношении предоставления отсрочки.
- Необходимо также учитывать, что Законом на данный момент детально не определены порядок, условия и период снижения размера арендной платы, а также возможность применения сразу двух механизмов корректировки порядка уплаты арендной платы.
Рекомендации
Поскольку Закон не предусматривает детального регулирования всех вопросов корректировки арендной платы, невозможно исключить возникновение спорных ситуаций на практике.
В этой ситуации требуется комплексный подход к применению данных механизмов с учетом конкретных фактических обстоятельств и конкретных условий договоров.
Адвокаты АБ ЕПАМ готовы оценить индивидуальную ситуацию и предложить комплексный подход по защите Ваших прав и законных интересов.
Авторы: советник, руководитель судебно-арбитражной практики в Санкт-Петербурге Евгений Гурченко, старший юрист Артем Магунов
