Споры о государственной регистрации прав на недвижимость

Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали частым предметом споров с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость).

Первое, что обращает на себя внимание при изучении судебной практики по рассматриваемому вопросу, это ее противоречивость.

В ряде случаев суды исходят из того, что заявляться должен иск об оспаривании права, на основании которого осуществлена регистрация . Порой они рассматривают требование о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, исходя из оценки свидетельства как ненормативного правового акта . Такую же правовую оценку предмета спора можно встретить в практике рассмотрения исков о признании недействительным акта (записи о) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Какой же подход является правильным?

Данный вопрос может быть решен только после выяснения правовой природы акта и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

1. Правовая природа акта государственной регистрации прав на недвижимость
Характеристику акта регистрации как ненормативного (или индивидуального) правового акта нередко можно встретить и в юридической литературе , и в судебной практике. Однако такая оценка часто дается или вообще без аргументации, или с весьма слабым обоснованием.

Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 29 января 2004 г. № Ф09-65/04-ГК указал: «В случаях, когда государственная регистрация не соответствует законам и иным правовым актам, нарушает права и законные интересы заинтересованных лиц, акт регистрации, который является ненормативным правовым актом государственного органа, может быть обжалован в суд и по иску названных лиц может быть признан недействительным в порядке ст. 13 ГК» .

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 11 апреля 2002 г. № А56-3286/01 следующим образом объясняет правовую природу акта регистрации прав на недвижимость: «Согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством существования прав на недвижимое имущество. С актом государственной регистрации связывается наступление соответствующих правовых последствий. В силу ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация проводится созданным специально для этих целей государственным органом – учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимость по своей природе является ненормативным актом государственного органа, который может быть признан судом недействительным по иску заинтересованного лица» .

С такой позицией сложно согласиться. Как представляется, тот факт, что с актом регистрации закон связывает определенные правовые последствия и что акт совершается государственным органом, еще не означает, что акт этот имеет характер «ненормативного правового».

Мнение о том, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) не является ненормативным правовым актом, редко встречается в судебной практике и литературе. Необходимо отметить, что эта точка зрения выражена в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее – Концепция). Однако в самой Концепции данная позиция не подкреплена правовым обоснованием.

Определения ненормативного (или индивидуального) правового акта не существует в законодательстве. Его можно встретить только в утратившем силу постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 мая 2000 г. № 19 «О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного суда РФ» . Согласно данному постановлению «под правовым актом индивидуального характера понимается акт, устанавливающий, изменяющий или отменяющий права и обязанности конкретных лиц».

Высший Арбитражный Суд (ВАС) РФ лишь в одном из своих документов указал на признаки индивидуального акта. Согласно информационному письму ВАС РФ от 20 мая 1993 г. № с-13/0п-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» , «индивидуальный акт правил поведения не содержит, а устанавливает конкретные предписания».

Автор данной статьи не преследует цели разработать определение понятия ненормативного правового акта. Поэтому в дальнейшем будем исходить из наиболее приемлемого, по мнению автора, определения, существующего в доктрине, и разработанных теорией признаков ненормативного акта. Обращаем внимание на то, что рассматриваемые далее признаки ненормативного акта включают в себя те, которые отмечены судами в упомянутых ранее документах.

Итак, ненормативный правовой акт – это форма юридически властного волеизъявления полномочного субъекта государственной власти, адресованного определенному лицу (лицам) и направленного на возникновение, изменение или прекращение для него (них) правовых последствий.

К наиболее значимым, определяющим юридическую природу ненормативного правового акта, относятся следующие признаки , на соответствие которым и будет проверен акт регистрации прав на недвижимость. Итак, ненормативный правовой акт:

1) имеет распорядительный характер.

Термин «распоряжение» заключает в себе вполне определенное значение, несмотря на различия в формулировках, которые дают разные словари. Например, в «Словаре экономических терминов» дано такое определение: «Распоряжение - одна из форм приказа, носящая характер письменного или устного указания руководителя подчиненным о необходимости совершения ими определенных действий». «Большой юридический словарь» предлагает иную трактовку: «Распоряжение - один из видов подзаконных актов (Президента РФ, Правительства РФ, Мингосимущества РФ и др.), акт органа власти или управления, изданный в рамках его компетенции и имеющий обязательную силу для физических и юридических лиц, которым распоряжение адресовано».

Очевидно, «распорядительный характер» предполагает, что распоряжающемуся лицу в отношении адресата распоряжения принадлежит по закону полномочие наделить определенным правом или возложить обязанность.
Однако регистрирующий орган не уполномочен наделять субъектов гражданского оборота какими-либо правами или обязанностями. Регистрирующий орган лишь подтверждает законность передачи прав субъектами оборота, но не распоряжается этими правами.

Ненормативный акт сам по себе влечет правовые последствия тем, что устанавливает право или обязанность. В то же время регистрирующий орган самостоятельно своим актом не может устанавливать права или обязанности частных лиц.

Стоит отметить также, что полномочие принимать распорядительные акты (наделять правами и возлагать обязанности) означает не только возможность установить право (обязанность), но и отменить их в установленных законом случаях, например, при выявлении принявшим органом нарушений законодательства в акте. Однако регистрирующий орган не компетентен отменять те акты регистрации, которые он совершает, даже в том случае, если обнаружит впоследствии нарушения на какой-либо стадии регистрации (например, в случае установления после внесения записи в реестр ошибок, допущенных при правовой экспертизе документов, поданных на регистрацию).
Все изложенное позволяет заключить, что акт регистрации права на недвижимость не имеет распорядительного характера;

2) содержит в себе юридически-властное предписание, запрет или дозволение субъекта исполнительной власти, обязательное для адресата.

Вместе с тем запись о регистрации права нельзя признать ни предписанием, ни запретом, ни дозволением. Кроме того, нельзя сказать, что акт регистрации «адресован» лицу, чье право регистрируется . Если акт адресуется определенному лицу, это предполагает какую-то реакцию с его стороны через восприятие этого предписания (запрета или дозволения) и совершения (воздержания от совершения) определенных действий. Однако акт регистрации права на недвижимость не преследует указанной цели: совершение записи о регистрации права не требует от лица, чье право зарегистрировано, ни совершения каких-либо действий, ни воздержания от их совершения.

Как отмечается в литературе по административному праву, «целенаправленное управляющее воздействие составляет содержание как нормативных, так и индивидуальных юридически-властных волеизъявлений» . Однако такого содержания у акта регистрации прав на недвижимость нет, и вообще о «содержании» акта регистрации говорить можно лишь условно. Фактически учреждение юстиции не формирует никакой содержательной части, а просто фиксирует то право, которое передается одним субъектом гражданского права другому. А связано это именно с тем, что акт регистрации не имеет распорядительного характера.

Итак, акт регистрации не содержит в себе юридически-властного предписания, запрета или дозволения;

3) в случае несоблюдения содержащихся в нем юридически-властных предписаний вызывает особое юридическое последствие правоохранительного характера, а именно наступление ответственности (как правило, дисциплинарной или административной) виновной стороны.

Однако акт регистрации прав на недвижимость в силу его характера невозможно нарушить: нельзя нарушить то, что не содержит в себе какого-либо предписания или запрета. Ненормативный акт может быть нарушен только адресатом акта. Но, как было показано, адресата у акта регистрации прав на недвижимость не существует.
В случае с актом регистрации прав на недвижимость нарушение возможно только в отношении зарегистрированного права. Однако в данном случае речь будет идти о нарушении гражданско-правового характера с последствиями, предусмотренными гражданским законодательством;

4) в случае несогласия с ненормативным правовым актом его адресат вправе обжаловать акт в административном порядке (в вышестоящий орган).

Однако акт регистрации прав на недвижимость не может быть обжалован в административном порядке.
Интересно обратить внимание также на следующий момент. При несоответствии записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе приоритет имеет последний, и регистрирующий орган на основании правоустанавливающего документа обязан внести изменения в ЕГРП (п. 8 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Что же касается ненормативного акта, то его достоверность не подвергается сомнению: такой акт – это закон для конкретного адресата. Приоритет же правоустанавливающего документа перед актом регистрации лишний раз доказывает отсутствие у него качеств ненормативного правового акта.
Итак, акт регистрации прав на недвижимость не может быть охарактеризован как ненормативный правовой акт, поскольку не имеет признаков последнего.

Акт регистрации прав на недвижимость – это особый юридический факт; его можно назвать актом легализующего характера , который выполняет также учетно-контрольные функции. Именно благодаря системе регистрации прав на недвижимость учтенными становятся все вещные и некоторые обязательственные права на существующие объекты недвижимости, что позволяет государству контролировать их оборот.

Легализующий характер акта регистрации выражается в следующем. Лица, подающие документы на регистрацию, заранее совершают все от них зависящие действия для передачи (возникновения, прекращения) гражданского права. Но согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Поэтому с юридической точки зрения право переходит (возникает, прекращается), только если государство с этим согласится, т.е. признает законность передачи (возникновения, прекращения) гражданского права. Иными словами, право на недвижимость переходит (возникает, прекращается) только в результате его легализации государством.

К таким особым юридическим фактам легализующего характера относится не только регистрация прав на недвижимость. Думается, то же можно сказать по поводу природы, например, регистрации юридического лица, регистрации эмиссии ценных бумаг. Акт регистрации прав на недвижимость сходен и с актом регистрации (внесением в реестр) актов нормативного характера: отсутствие такой регистрации влечет недопустимость применения нормативного акта.

При исследовании правовой природы акта регистрации прав на недвижимость нельзя обойти вниманием тот факт, что законодатель по-разному обозначает последствия регистрации в Законе о регистрации прав на недвижимость и в ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом». Из данного правила можно сделать вывод о правоустанавливающем характере государственной регистрации.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Использование в определении слова «подтверждение» позволяет говорить о правоподтверждающем характере регистрации, а это означает, что право к моменту регистрации должно существовать. А слово «признание» необходимо расценивать как ту самую «легализацию» права путем внесения записи в ЕГРП, благодаря которой юридический состав, лежащий в основе прав на недвижимость, завершает свое накопление. Соответственно использование слова «признание» в определении регистрации прав на недвижимость дает основания для утверждения о правоустанавливающем характере регистрации.

Изложенное означает, что определение государственной регистрации, зафиксированное в Законе о регистрации прав на недвижимость, имеет внутреннее противоречие. Чтобы снять его, необходимо выяснить, какое из слов («подтверждение» или «признание») и почему должно быть исключено из определения.
Как отмечалось, согласно ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимость имеет правоустанавливающее значение. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». Поэтому упоминание в законах о правоподтверждающем характере регистрации прав на недвижимость является неправомерным.

Кроме того, по юридическим последствиям передача приобретателю движимой вещи и регистрация права приобретателя недвижимости одинаковы: с момента передачи (регистрации) возникает передаваемое (регистрируемое) право (ст. 223 ГК РФ). Поэтому утверждать, что регистрация права подтверждает возникновение права, все равно что говорить, что передача вещи покупателю подтверждает его право собственности на вещь. Последнее неверно, потому что передача движимой вещи не подтверждает право собственника, а, вкупе с договором, создает это право. Также и с регистрацией права на недвижимость: правильным было бы определение регистрации, в котором отсутствовали бы ссылки на то, что регистрацией подтверждается регистрируемое право.
В некоторых, исключительно редких, случаях регистрация действительно лишь подтверждает возникшее право: например, при переходе права по наследству (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), при выплате пая членами кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ) . Но такие случаи - исключение из общего правила, в связи с чем данное обстоятельство не должно влиять на определение регистрации права на недвижимость.

Как представляется, неверно говорить и о доказательственном значении регистрации права на недвижимость: согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Будучи одним из юридических фактов, лежащих в основе права, регистрация не может быть доказательством права. Доказательствами служат «сведения о фактах» (ч. 1 ст. 64 АПК РФ), а не сами факты.

Так же как неправильно говорить, что передача движимой вещи является доказательством права собственности ее владельца, неверно и утверждение о том, что регистрация – это доказательство права на недвижимость.

Фактическое господство лица, а не передача ему движимой вещи – доказательство его права. Передача предшествует возникновению доказательства обладания правом. Так и с регистрацией. Сам акт регистрации завершает накопление юридического состава для возникновения права. А вот документ, который выдается после регистрации, может подтвердить факт регистрации, а значит, существование зарегистрированного права, поскольку только с момента регистрации право возникает .

Представляется, что в этой части Концепция требует переработки, поскольку в ней не предусматривается ни изменение законодательного определения государственной регистрации прав на недвижимость, ни исключение норм о доказательственном значении регистрации.

2. Правовая природа свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество
Согласно п. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость «проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется (курсив мой. - А.Я.) свидетельством о государственной регистрации прав». Следовательно, со свидетельством о государственной регистрации права законодатель не связывает никаких правовых последствий. Введение правил о выдаче свидетельства о регистрации права вызвано стремлением законодателя обеспечить правообладателю возможность при необходимости представить третьим лицам доказательство наличия регистрации. Как факт выдачи свидетельства о регистрации не влечет за собой изменений в гражданско-правовой сфере, так и факт его отсутствия никоим образом не влияет на зарегистрированное в реестре право. Именно поэтому согласно п. 1 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утвержденной приказом Министерства юстиции от 18 сентября 2003 г. N 226) лицо, подающее документы на регистрацию, в заявлении может указать, что свидетельство о регистрации ему не требуется.

По своей природе свидетельство о регистрации сродни выписке из реестра акционеров общества, которая не является основанием возникновения права, а лишь подтверждает уже возникшее право акционера на акции (ст. 46 Закона об акционерных обществах).

Итак, в связи с тем, что свидетельство о регистрации прав не порождает правовых последствий, а ненормативный акт их должен порождать, свидетельство нельзя признать ненормативным актом. Данное свидетельство не имеет и других перечисленных ранее признаков ненормативного акта: не содержит в себе запрета, предписания, дозволения; не существует санкций за его нарушение в силу невозможности последнего; не предусмотрена возможность обжалования свидетельства в административном порядке.

Свидетельство о регистрации удостоверяет не просто регистрацию, но и само зарегистрированное право, поскольку, как отмечено в Концепции, «с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права». Именно в связи с этой неразрывностью, полагаю, определение свидетельства как документа, удостоверяющего регистрацию, не требует замены на определение свидетельства как документа, выступающего доказательством зарегистрированного права.
Итак, свидетельство о регистрации права на недвижимость следует рассматривать как единственное доказательство зарегистрированного права на недвижимость, предусмотренное законом. Именно свидетельство, а не «государственная регистрация» доказывает зарегистрированное право.

3. Соотношение понятий акта государственной регистрации прав на недвижимость и свидетельства о регистрации прав на недвижимость.

С учетом всего изложенного отличия акта и свидетельства можно свести к тому, что акт регистрации является юридическом фактом, а свидетельство - нет. Поэтому для возникновения права на недвижимость существование акта регистрации существенно, в отличие от свидетельства.

Определения, закрепленные в законе, позволяют говорить о том, что акт регистрации права «признает и подтверждает существование права», а свидетельство о регистрации – «подтверждает существование регистрации».

Как указывалось, в определение регистрации прав на недвижимость следовало бы внести изменение, исключив упоминание о «подтверждении права» регистрацией. Тем не менее, такие коррективы не повлекут необходимости внесения поправок в определение свидетельства.

4. Применение норм АПК РФ к спорам о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость.

Случаи оспаривания актов регистрации прав на недвижимость можно объяснить тем, что с моментом совершения этого акта закон связывает определенные правовые последствия. А вот оспаривание свидетельств о регистрации представляется удивительным, поскольку с выдачей свидетельств никаких изменений в гражданско-правовой сфере не происходит. По указанной причине дальнейший анализ порочности практики оспаривания свидетельств представляется излишним, поэтому сосредоточимся на исследовании вопросов, связанных с практикой оспаривания акта регистрации прав на недвижимость.

Изучение норм главы 24 АПК РФ, которая должна применяться при рассмотрении дел о признании ненормативных актов недействительными, подтверждает выводы о недопустимости оспаривания акта регистрации как ненормативного правового. В отношении спора о признании акта регистрации прав на недвижимость недействительным такие нормы, по сути, невозможно применить, и вот почему.

а). Согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативного правового акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Существование такого срока для оспаривания акта регистрации прав на недвижимость сокращало бы срок исковой давности для оспаривания сделок, на основании которых передавалось право. Этот срок уменьшался бы с года или десяти лет, в зависимости от основания недействительности сделки, до трех месяцев, поскольку если акт регистрации по истечении трех месяцев не признать недействительным, оспаривание основания регистрации станет бессмысленным. Это привело бы к нарушению права субъектов оборота на защиту своих гражданских прав.
Очевидной представляется абсурдность таких правил. Видимо, законодатель упустил это из вида, когда вводил норму п. 4 ст. 198 АПК РФ.

б). В соответствии с п. 8 ст. 201 АПК РФ «со дня принятия решения арбитражного суда о признании ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или его отдельные положения не подлежат применению».
Таким образом, АПК РФ не предусматривает в качестве последствия принятия решения о признании ненормативного акта недействительным необходимость его отмены органом, издавшим акт.

Однако даже если решением суда будет установлено, что зарегистрированное право на недвижимость незаконно и запись необходимо аннулировать, то никаких изменений в гражданско-правовой сфере не произойдет до момента аннулирования записи самим регистрирующим органом на основании решения суда.

Таким образом, правила п. 8 ст. 201 АПК РФ в делах по искам о признании акта регистрации прав на недвижимость недействительным неприменимы.

в). Согласно п. 3 ст. 199 АПК РФ «по ходатайству заявителя арбитражный суд может приостановить действие оспариваемого акта».

Говорить о «действии» акта регистрации прав на недвижимость неверно: под этим можно подразумевать разве что «существование» зарегистрированного права. Однако приостановить действие существующего права на недвижимость принципиально невозможно. Речь может идти только об ограничении возможности распорядиться правом, но для этого существуют самостоятельные обеспечительные меры (арест, запрещение совершать определенные действия). Акт регистрации прав на недвижимость невозможно приостановить, его можно только отменить (аннулировать).

Поэтому п. 3 ст. 199 АПК РФ неприменим в делах о признании недействительными актов регистрации прав на недвижимость.

В делах о признании акта о регистрации недействительным невозможно также применение норм гл. 22 АПК РФ «Особенности рассмотрения дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений».

Выделение в АПК РФ административного судопроизводства обусловлено особенностями материальных правоотношений. В этих правоотношениях всегда присутствует государственно-властный орган, предписывающий другому субъекту обязательные для исполнения действия либо устанавливающий запреты… Общим признаком, объединяющим все эти дела, является наличие публичного спора о праве, особенность которого – юридическое неравенство спорящих сторон, находящихся между собой в отношениях власти и подчинения».

Однако при государственной регистрации права на недвижимость отсутствует властный государственный орган, предписывающий что-либо кому-либо. С актом государственной регистрации не связывается возникновение публичных правоотношений, поэтому и публичному спору возникать нет оснований. Акт регистрации фиксирует возникновение (прекращение) гражданских прав.

Основанием для совершения акта регистрации являются гражданско-правовые юридические факты, перечисленные в ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость. Сам регистрирующий орган лишь делает публичным и вступившим в силу то гражданское право, которое подвергается регистрации, ничего «от себя» не добавляя к содержанию регистрируемого права и не создавая никаких административных правоотношений. Поэтому если возникает спор «о признании недействительной регистрации права на недвижимость», то это спор именно о гражданском праве.

В судебном споре стороны отстаивают свои права. Поэтому требование истца в таком споре должно быть обращено к правообладателю, которым является лицо, на чье имя гражданское право зарегистрировано, но никак не учреждение юстиции. Недопустимо возлагать на регистрирующий орган бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих законность акта (т.е. законность гражданского права) (п. 3 ст. 189 АПК РФ): регистрирующий орган не обязан доказывать чужое гражданское право, хотя бы и зарегистрированное им.

Абсолютно неприменима и ст. 190 АПК РФ («Примирение сторон»), поскольку никакого примирения между госорганом и лицом, оспаривающим зарегистрированное право, принципиально быть не может. И связано это с тем, что примирение возможно при наличии публичного спора о праве, однако, как указывалось, спор о регистрации прав на недвижимость является по существу спором о гражданском праве между частными лицами.

Тот факт, что спор о признании недействительным акта государственной регистрации имеет гражданско-правовую природу, влечет за собой ряд выводов процессуального плана.

Во-первых, эти споры должны рассматриваться по общим правилам искового производства. Поэтому надо учитывать, что, в отличие от специальных правил АПК, установленных для оспаривания ненормативных правовых актов, в деле «о признании акта регистрации прав на недвижимость»:

а) участвующими в деле лицами являются истец и ответчик, а не заявитель и заинтересованные лица (ст. 40, 197 АПК РФ);

б) допустимо привлечение арбитражных заседателей, в отличие от публично-правового спора (ч. 3 ст. 17 АПК РФ);
в) в дело не имеет права вступить прокурор, который наделен таким правом в ситуациях оспаривания ненормативных актов (ч. 5 ст. 52 АПК РФ). Равно и дело об оспаривании акта регистрации не может быть возбуждено по заявлению прокурора, в отличие от случая оспаривания ненормативного акта (ч. 1 ст. 52, ч. 2 ст. 198 АПК РФ);

г) размер государственной пошлины определяется не по правилам, установленным ст. 4 Закона о государственной пошлине для заявления о признании ненормативного акта недействительным, а по правилам для оспаривания тех гражданских юридических фактов, которые лежат в основе регистрации.

Во-вторых, в удовлетворении таких требований должно быть отказано, если в судебном процессе истец не изменит предмет иска на требование, которым будет оспорено гражданско-правовое основание регистрации, а регистрирующий орган, выступающий ответчиком, не будет заменен обладателем зарегистрированного права.
Итак, правильной представляется позиция тех судов, которые считают допустимым оспаривание самого зарегистрированного права, но не акта или свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.