С 24 февраля с российского рынка ушли или приостановили деятельность ряд иностранных игроков, а также компании, аффилированные с иностранным бизнесом. Реальное положение и развитие ситуации де-юре и де-факто непонятны пока никому: магазины и офисы приостановивших работу компаний закрылись и пока работать не будут, при этом многие из них были якорными арендаторами с уникальными условиями (минимальной или отсутствующей фиксированной арендной ставкой и процентом с оборота или только процентом с оборота и т.д.). О возможных сценариях и решениях – ведущие российские юристы.
С одной стороны, все вроде бы очевидно – нет оборота, нет и процента с него – значит, теоретически можно «сидеть на коммуналке» с закрытым магазином очень долго. Однако параллельно в договорах моллов есть и запрет на «темные», неработающие объекты с несколькими страницами санкций – другое дело, что все они прописывались совсем для других рыночных реалий. [...]
Советник практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро ЕПАМ Антон Алексеев:
– Возникшая ситуация поднимает «старые» вопросы о порядке применения двух ключевых институтов: во-первых, правил о прекращении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств; во-вторых, о форс-мажоре как основании освобождения от ответственности за неисполнение обязательства, а в отдельных случаях и как основание для его прекращения. Эти некогда «спящие» нормы уже получили второе дыхание в пандемию. Например, рынок усвоил, что форс-мажор должен быть установлен с учетом конкретных обстоятельств и не может быть универсальным для всех категорий арендаторов. Аналогичным образом, в конце 2021 года в ожидаемом всеми итоговом определении по делу ТД «Перекресток» Верховный Суд высказался против расторжения договора в связи со снижением потока покупателей и выручки из-за антиковидных мер. Можно предположить, что и в новых условиях нельзя будет с одной меркой подходить ко всем договорам. Другое дело, что масштаб возникших у арендаторов проблем, возможно, либо заставит суды пересмотреть свою позицию на «кризис» как изменившиеся обстоятельства / форс-мажор, либо послужит поводом для вмешательства законодателя. Примечательно, что новые антикризисные меры, во всяком случае, пока, обходят стороной арендный вопрос. Причиной может быть нежелание регулировать эту деликатную тему грубыми законодательными методами. Вмешательство в эту сферу в 2020 году вызвало большое недовольство и арендодателей, и арендаторов. С другой стороны, если сохранять прежний подход в отношении, например, арендных ставок, выраженных в валюте, – значит поставить ряд компаний под угрозу банкротства. [...]
https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/16473758614071.pdf
