ЗПИФН – легко, но опасно
Объем привлеченных средств в ПИФы с каждым годом становится все больше, а порог вхождения в этот сегмент инвестирования все ниже. Помимо этого, в ПИФы инвестировать просто – стоит лишь приобрести пай. Однако эксперты предупреждают потенциальных инвесторов о скрытых рисках и подводных камнях.
По своей сути паевый инвестиционный фонд (ПИФ) – это форма коллективного инвестирования. Такой фонд создается из средств многих вкладчиков и передается в доверительное управление управляющей компании. При этом собственниками имущества такого фонда являются владельцы инвестиционных паев (пайщики). Имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Паевые инвестиционные фонды бывают открытые, закрытые и интервальные. В закрытом фонде, в отличие от других видов фондов, всегда имеется фиксированное количество паев. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно требует согласия пайщиков. Стоимость пая определяет сама управляющая компания. Но, как правило, его стоимость начинается с 200 тыс. руб. Главная особенность закрытого ПИФа в том, что пайщики могут предъявить пай к погашению управляющей компании только по окончании срока действия договора доверительного управления фондом. Действующее законодательство позволяет "закрыть" ПИФ на срок до 15 лет и более.
Отсутствие возможности погасить пай в короткие сроки обуславливает возможность управляющей компании инвестировать имущество фонда различные низколиквидные активы. "Фонд недвижимости обладает более широкими возможностями для инвестиций, чем другие виды закрытых фондов. Так, помимо привычных для всех фондов видов инвестирования (иностранная валюта, государственные и муниципальные ценные бумаги и проч.), средства ЗПИФН можно инвестировать в саму недвижимость, права из договоров об участии в долевом строительстве, имущественные права на недвижимость, проектно-сметную документацию, в инвестиционные контракты", – поясняет генеральный директор компании IMAC Олег Папахин. Поэтому многие управляющие компании заинтересованы в создании закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Целью таких фондов является инвестирование в различные формы недвижимости.
Что хорошего?
Следует отметить, что государство стремится максимально защитить пайщиков от неправомерных действий УК (управляющей компании). Во-первых, деятельность управляющих подлежит лицензированию. Как отмечает юрист адвокатского бюро "ЕПАМ" Иван Веселов, чтобы получить лицензию, руководство УК не должно иметь взысканий за административное правонарушение в области финансов и рынка ценных бумаг либо судимости за преступления в сфере экономической деятельности; должна быть соответствующая квалификация и профессиональный опыт работников; размер собственных средств УК не менее 20 000 000 рублей; соблюдение требований по предоставлению отчетности и раскрытию информации, а также требований по составу и стоимости активов, переданных в доверительное управление и т.д.
Помимо этого, контроль государства за деятельностью фондов состоит в доскональной и регулярной проверке отчетности. Все имущество фонда находится на балансе специального депозитария. То есть если фонд захочет провести неправомерную сделку, то специализированный депозитарий не даст на нее согласие.
Еще одним немаловажным аргументом для инвестирования в ЗПИФН являются налоговые льготы. Так как ЗПИФН не является юридическим лицом, то и прибыль фонда не облагается налогом. Пайщик после продажи паев должен уплатить лишь 13% налога с прибыли.
В целом же, как отмечает главный аналитик LBO Alliance Алексей Мальцев, "инвестиции в недвижимость более надежны, чем вложения в другие типы активов. Объединение активов в ЗПИФН позволяет снизить чувствительность к изменениям цен в рамках отдельных классов недвижимости и повысить ликвидность вложений. Особенно если у фонда существует вторичный рынок паев".
Подводные камни
С другой стороны, как отмечает Иван Веселов, инвестициям в ЗПИФы присущи все рыночные риски, куда можно отнести риск снижения стоимости актива, и вызванных этим убытков. А также повышенный политический риск экспроприации и налогообложение конфискационного характера являющийся общим для любых бизнес-структур в нашей стране.
У инвесторов отсутствует инструмент оперативного влияния на деятельность управляющей компании. Механизм управления с помощью общего собрания не всегда является эффективным, так как предусматривает необходимость голосования 75% от общего числа голосов пайщиков, а не от пайщиков, участвующих в собрании. В ЗПИФе с большим количеством пайщиков наличие необходимого кворума представляется маловероятным событием.
"На физических лиц, инвестирующих в ЗПИФы, не распространяются нормы закона "О защите прав потребителей", предусматривающие дополнительные гарантии и средства защиты, такие как: повышенная неустойка за ненадлежащее исполнение своих обязательств контрагентом потребителя (ФЗ "Об инвестиционной деятельности" ограничивает ответственность управляющей компании только реальным ущербом); освобождение потребителя от уплаты госпошлины при обращении в суд за защитой своих интересов и др.", - поясняет юрист адвокатского бюро "ЕПАМ".
Как использовать?
Однако после того как ЗПИФН создан и зарегистрирован, его можно использовать для совершенно разных целей. Но при этом чаще всего, по словам Ивана Веселова, конструкцию ЗПИФов используют в девелоперских проектах при строительстве многоквартирных жилых домов.
"Для этого управляющая компания создает ЗПИФ с застройщиком. В процессе формирования фонда застройщик вносит имущественные права на строящийся объект в качестве оплаты паев и становится пайщиком. А банк впоследствии может кредитовать застройщика под залог этих паев ЗПИФн (т.е. фактически под залог имущественных прав)", - утверждает генеральный директор компании УК "КапиталЪ ПИФ" Роман Шемендюк.
"Но, вкладывая деньги в подобный ЗПИФ, гражданин должен понимать, что законом не предусматривается возможность выделения в счет пая какого-либо имущества фонда, в том числе готовых квартир. Поэтому подобные инвестиции в недвижимость можно рассматривать только как механизм сохранения покупательной способности денег, предназначенных для последующей покупки квартиры, но никак не вложение в будущую собственную квартиру", - предупреждает Иван Веселов.
Однако есть один большой минус. Какими бы законами ни был защищен пайщик, каким бы надежным не был бы сам ПИФ, управляющая компания и аффилированный с нею банк, к сожалению, в нашей стране ничего надежнее реальных прав собственности на конкретный объект недвижимости - нет.
В целом же, как считает финансовый директор группы компаний "Инком" Ольга Гладких, для основной массы потенциальных частных инвесторов, сбережения которых не превышают несколько десятков тысяч долларов, естественным выходом для приумножения капитала остается обращение в управляющую компанию, специализирующуюся на привлечении средств физических лиц. Такая компания распределяет средства своих клиентов внутри портфеля, сформированного из различных проектов. Плата за обслуживание в этом случае с лихвой будет покрываться доходом от грамотного размещения. "Что касается доходности, то закон запрещает что-либо гарантировать пайщикам, - комментирует управляющий активами управляющей компании "Максвелл Капитал" Александр Прищепов. – Фонд может показывать как отрицательную доходность, так и положительную". Доход от размещения средств фонда в объекты недвижимости зависит от ряда факторов. Например, на начальном этапе строительства жилого дома квартиры продаются фактически по себестоимости, а к окончанию строительства дома, вне зависимости от ситуации на рынке недвижимости, стоимость этих квартир возрастает на 25-30% в год.
Кроме того, общий рост цен на строящееся жилье, составляющий в среднем 15-20% в год, рост себестоимости строительства, рост стоимости приобретения земельных участков, рост реальных доходов населения - все это в совокупности оказывает существенное влияние на доходность фонда. Однако в целом, как отмечает Прищепов, закрытые паевые фонды недвижимости обеспечивают повышенную доходность по сравнению с другими видами фондов.
Но, по информации руководителя отдела инвестиционного анализа и организации финансирования компании GVA Sawyer Софьи Давоян, анализ деятельности ЗПИФН показывает, что лишь очень небольшая их часть обеспечивает высокую доходность, большая же их часть либо убыточна, либо демонстрирует очень невысокие показатели доходности. "Во всем мире такие фонды - высоконадежны, но менее доходны. Поэтому существенно вкладываться в них в рамках агрессивной инвестиционной стратегии не имеет смысла", - считает Алексей Мальцев.
Маленькие хитрости
Но и внутри самого фонда не все так гладко. Многие фонды склонны ставить свои интересы выше интересов пайщиков. Во-первых, управляющая компания берет себе довольно внушительную комиссию за управление средствами пайщиков. В среднем эта сумма обычно не превышает 15% от дохода по инвестиционным паям, но не более 5,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Однако, как отмечают эксперты, эти расходы неоправданно завышены.
Иными словами, довольно часто управляющие не приносят своим клиентам ожидаемой пользы. Не в последнюю очередь потому, что в России у многих управляющих компаний, откровенно говоря, другие задачи: собрать как можно быстрее как можно больше средств вкладчиков и перепродать бизнес. Напомним, что недавно агентство Standard & Poor's (S&P) выпустило крайне нелицеприятное для российских управляющих компаний исследование. По данным S&P, доходность большинства российских паевых фондов проигрывает индексу РТС (средневзвешенный показатель стоимости акций на рынке).
Однако среднестатистический пайщик редко так профессионален, чтобы следить за всеми процессами, происходящими в финансовом мире. А управляющая компания в таких случаях воздействует на потенциальных пайщиков с помощью рекламы. Например, рекламная компания фонда может основываться на лучшем показателе за месяц. Но при этом никто не может гарантировать, что в следующем месяце этот показатель не будет ниже в несколько раз. Пайщики, в массе своей – это простые обыватели, которые с интересом следят за публикацией рейтингов ПИФов. А, следовательно, пайщики бегут к той компании, у которой заявленная доходность выше, чем у всех остальных.
Александра Карпова