В зимнее время, когда привычной парковке машин во дворе препятствует неубранный снег, вопросы правомерности использования придомовой территории становятся особенно актуальными. Многим из нас приходилось сталкиваться с ситуацией, когда граждане устанавливают на «своем» месте ограждения, барьеры, вешают цепочки и замки. Законно ли это? Об этом в своей колонке рассуждает советник, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП адвокатского бюро ЕПАМ в Санкт-Петербурге Ольга Мищенко.
С правовой точки зрения занятие отдельными гражданами придомовой территории многоквартирного жилого дома под «свое» парковочное место – одна из самых простых ситуаций. Установление ограждений и барьеров на придомовой территории может быть квалифицировано как самовольное занятие земельного участка. Ведь даже будучи владельцем квартиры в многоквартирном доме, лицо не становится единоличным собственником земельного участка под ним и, следовательно, не имеет права на распорядительные действия в отношении участка без согласования в установленном порядке с другими жильцами.
Такие неправомерные действия могут стать предметом оценки правоохранительных органов и повлечь административную ответственность в соответствии со статьей 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, если она определена, либо от 5 тыс. до 10 тыс. руб., если кадастровая стоимость не определена.
Существуют и другие ситуации: владельцы квартир зачастую стремятся ограничить въезд во двор для тех, кто не является жителем этого дома, а иногда отказывают во въезде и тем, кто просто не заплатил за установку шлагбаума или ворот. Такие случаи нередко приводят к конфликтам между соседями с привлечением правоохранительных органов. Как же разобраться, кто прав?
Так, в случае незаконного ограничения въезда на придомовую территорию к ответственности могут быть привлечены ТСЖ или управляющая компания. Нарушения, как правило, связаны с тем, что ограничения на въезд устанавливаются не только в отношении территории земельного участка под многоквартирным домом, но и в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Чаще всего такие дворы и проезды в соответствии с градостроительной документацией отнесены к территориям общего пользования. Так, Арбитражный суд Дальневосточного округа подтвердил правомерность привлечения к ответственности ТСЖ по статье 7.1 КоАП РФ в связи с тем, что часть территории, доступ к которой был ограничен товариществом, относилась к территории общего пользования, права на которую оформлены не были (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа 24.03.2017 № Ф03-520/2017 по делу № А73-13964/2015).
Штрафы для юридических лиц за самовольное занятие земельного участка достигают 3% от кадастровой стоимости земельного участка, если кадастровая стоимость установлена, либо 200 тыс. руб., если она не утверждена.
При этом штраф – не единственное негативное последствие для самозахватчиков. Основное требование обычно состоит в принудительном демонтаже незаконно установленных конструкций. В случае установки ворот или шлагбаумов с видеонаблюдением затраты на ликвидацию подобных объектов могут быть весьма ощутимы. Так, в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 22.12.2015 по делу № 33-19057/2015 суд поддержал требование прокурора о демонтаже ограждения автопарковки, установив, что возведение конструкции произведено не по границам сформированного под многоквартирным домом земельного участка, в связи с чем используется прилегающая к нему территория общего пользования в отсутствие правоустанавливающих документов. В результате этого нарушаются права других лиц на беспрепятственный проход и проезд по территории общего пользования.
Если вы оказались в ситуации, когда по каким-то причинам не получили доступ к парковке, в то время когда иные жильцы используют придомовую территорию в соответствии с внутренней договоренностью, можно порекомендовать следующее.
- Во-первых, проверить градостроительный статус земельного участка, доступ к которому ограничен (возможно, он относится к территориям общего пользования).
- Во-вторых, изучить документы основания, в соответствии с которыми общее собрание жильцов, управляющая компания или ТСЖ установили соответствующие ограничения на въезд. Вполне возможно, что решение об использовании придомовой территории было принято в нарушение требований жилищного законодательства.
Какие же критерии должны быть соблюдены, чтобы решение об ограничении доступа на придомовую территорию было законным? Прежде всего, земельный участок должен быть сформирован и относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Далее, собрание жильцов своим решением может определить порядок пользования общим имуществом, в том числе установить процедуру въезда на общую территорию и распределить парковочные места между жильцами (статьи 44–46 Жилищного кодекса РФ).
Решение о порядке использования общего участка под многоквартирным домом принимается не менее чем двумя третями голосов. Если вы только приобрели квартиру в многоквартирном доме и парковочного места вам не досталось, поскольку решение общего собрания было принято до приобретения имущества, вы вправе поставить вопрос о новом порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком.